최근 서울 부동산 시장에서 전세가격 상승세가 소득 증가 속도를 크게 앞지르며 고소득층마저 핵심지 전세 장벽에 부딪히고 있습니다. KB부동산의 J-PIR 분석을 바탕으로 최근 전세 시장의 현황과 원인을 짚어봅니다.
1. 서울 전세 장벽 심화: 고소득층 J-PIR 44개월만 최고치
올해 2분기 기준 서울의 명목 연소득 5분위(상위 20%) 가구의 J-PIR(소득 대비 전세가격 비율)이 전세 보증금 상위 20% 기준 7.5를 기록했습니다.
- 의미: 상위 20% 고소득층이 소득을 한 푼도 쓰지 않고 7년 6개월을 고스란히 모아야 서울 핵심지 아파트 전세를 구할 수 있음을 뜻합니다.
- 추세 변화: 이는 지난 2022년 12월(7.7) 이후 44개월 만에 가장 높은 수준입니다.
- 원인: 임대차3법 도입 직후 급등했던 수치가 다소 안정세를 찾았으나, 최근 실거주 의무 강화로 인해 전세 매물이 감소하고 전셋값이 다시 가파르게 오르기 때문입니다.
2. 소득 분위별 핵심지 아파트 전세 접근성 비교
서울 상위 20% 아파트 전세를 구하기 위해 각 소득 계층이 소득을 전액 모아야 하는 기간(J-PIR)은 다음과 같습니다.
| 소득 분위 | 가구 기준 | J-PIR (필요 소득 저축 기간) |
|---|---|---|
| 상위 20% (5분위) | 고소득층 | 7년 6개월 (J-PIR 7.5) |
| 중위 소득 (3분위) | 중산층 | 약 16년 (J-PIR 15.6) |
| 하위 20% (1분위) | 저소득층 | 약 40년 (J-PIR 39.9) |
중산층이 학군지나 직주근접성이 우수한 상위 20% 전세를 얻으려면 16년이 소요되며, 저소득층의 주거 사다리는 사실상 한계에 다다랐음을 보여줍니다.
3. 전세 가격 급등 및 시장 파급 효과
- 전셋값 상승세: 8월 서울 5분위 아파트 전세 가격은 13억 2,759만 원으로 1년 전 대비 6% 상승했으며, 중산층 선호 지역(3분위)은 같은 기간 11.5% 급등(5억 6,642만 원 ➔ 6억 3,169만 원)했습니다.
- 평균 전세금 변화: 서울 전체 평균 전세가격은 7억 1,178만 원으로 한 달 전보다 상승했으며, 강북 14개구와 강남 11개구 모두 전반적인 오름세를 보였습니다.
- 주거 하향 이동 우려: 전문가들은 전세가 상승이 가계의 주거비 부담을 임계점으로 끌어올려, 결국 세입자들이 반전세나 월세로 밀려나는 주거 하향 이동을 촉발할 수 있다고 경고합니다.
4. 매수 심리 자극과 생애 최초 매수 증가
전세 가격이 계속해서 오르자 차라리 주택을 매매하려는 수요가 자극받고 있습니다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 7월 서울의 전체 생애 최초 매수 건수는 8,443건으로 확인되어, 2021년 11월 이후 가장 많은 수치를 기록했습니다.
시장 안정을 위해서는 단기 대출 지원뿐만 아니라, 실수요자가 선호하는 입지에 양질의 주택이 지속해서 공급된다는 명확한 신호가 필요하다는 지적이 이어지고 있습니다.